论房地产暴利的根源与治理

摘 要 从我国商品房的利润来源分析入手，对我国商品房暴利形成的原因进行分析，认为是地方政府、商业银行与房地产开发结成的利益联盟的利益追求导致了房价狂涨。房地产暴利对我国社会政治、经济造成了严重危害，带来贫富分化加剧、社会矛盾加深、土地资源浪费、政府公信力下降等一系列问题。投资房价飙升以及房地产的暴利成为我国经济中的奇特现象，引起了公众关注和政府重视。 　　关键词 房地产市场 暴利 寻租 土地产权 1 房地产暴利的根源 　 先看商品房价格。上世纪90年代中期我国经济出现过热，通过治理于1996年实现“软着陆”后，经济开始进入紧缩期，加上受亚洲金融危机影响，我国出口贸易严重受阻，整个产品市场低迷，物价总水平一路下滑。商品房市场也不例外，空置率很高。为治理经济紧缩，政府宏观调控的总方针是扩大内需，并出台一系列政策措施。为启动房地产市场，政府采取了取消房地产开发中的部分收费并降低贷款条件，对购房户发放个人住房贷款并实行首付按揭等优惠政策，刺激住房需求，收到了明显效果，逐渐出现购销两旺的景象。然而，进入本世纪以来，房价上升已超出了需求等正常因素拉动的合理范围，成几倍的疯涨，一路飙升到绝大多数城市居民不可能承受的程度。究其原因，归纳起来，就是地方政府、商业银行与房地产开发商结成的利益联盟的利益追求导致房价疯涨。其中，地方政府的政绩冲动和少数官员的“寻租”动机是最主要原因，它使房地产暴利行为披上“合法”的外衣；包括房地产商在内的投机性和投资群体是推动房价狂涨的核心力量，并成为暴利的主要获得者；商业银行是房价高位运行的支撑力量，它不仅向自购住房者提供了按揭贷款，而且为许多炒房者以综合消费贷款等形式提供首付款，从而造成一个庞大的炒房族，在房市上兴风作浪。 　 再看商品房成本费用。商品房开发成本，主要是建筑材料费用和土地购买费用。建筑材料购价是由市场供求关系决定的，承建商不太可能由此获得很大好处。但是，土地这个基本要素却使开发商大获其利。在我国的土地产权制度中，除国家掌握一些国有土地外，绝大部分土地属于农民集体所有，与家庭联产承包责任制相联系，农民个人只有使用权。长期以来，当国家建设项目需要征地时，就由市、县、乡政府出面，只与土地所有权的代表即村委会交涉，农民个人完全被排除在外。这一作法自然而然地被运用到房地产开发征地中，出于前面所述的原因，征地实际上就是开发商与地方政府之间的交易，由于部分官员“寻租”，土地价格被压得很低，使开发商以较少的费用获得了土地。四川省自贡市的红旗乡，从1992~1999年征用农民土地7 700多亩，当时失地失业农民所得到的补偿费用仅按每人8 000元计发，这些以国家建设为名征用的土地又基本上转手到一些政府官员主持的房地产开发公司，到2004年4月有一块71亩的土地竟然以每亩60万元的起价拍卖出去。由此例可以推断，仅靠土地买卖，就有大笔财富流入开发商手中。而且征购土地的资金绝大部分不是开发商的自有资金，而是从商业银行获得的贷款，由于这种贷款的实际利率很低，又可以使开发商聚集一笔财富。有资料显示，截止2004年4月，全国房地产开发投资约8 800亿元，其中银行贷款7 200亿元，占投资总额的82%。抛开房价疯涨不说，从2002年以来，我国通胀率约为4%，开发商贷款的银行利率仅5%~6%，其实际利率还不到2%，这种资金成本是极低的。因此，每年就有几十亿、上百亿的资金通过银行转移到开发商手中。总之，由于土地购价低和资金成本低，使得房地产开发总的成本费用较低，与商品房价格畸高形成鲜明的反差。在这种收益成本状况下，房地产暴利的产生就容易理解了。 2 房地产暴利的危害 　 首先，加剧了贫富分化和社会矛盾。一些房地产开发商进入房地产领域，多则十年少则几年就成为百万、千万乃至亿万富翁。事实上他们原来并无多少资本，但为什么能在短期内暴富呢？有的学者归纳出一个“暴富流程图”：制定圈地计划→摆平土地批租方→最低首付资金→取得可套取银行贷款的土地手续→用承建单位资金做到正负零→获取银行抵押贷款→预售期货房→基本完成收益周期。正是在这个暴富流程中，开发商摄取大量社会财富，成为最富有的群体之一。在房地产商暴富的同时，社会有关群体的利益必然受到严重损害：一是失地农民，他们得到很少的补偿费，其中少数人可能从事其他营生，而大多数人陷入贫困，因为失去了土地这个赖以生存的基础；二是被拆迁的城市居民，他们得到的拆迁补偿费远远不够支付高房价，要么无限期租房过度“坐吃山空”，要么到远郊购房受车马劳顿之苦；三是现在住房条件很差急于购买新房的城市工薪阶层，他们的收入有限，在高得离奇的房价下面临两难选择，要么维持现状望房兴叹，要么咬牙交纳首付后在还本付息的重压下过着节衣缩食的生活。 　 在中国，房地产被公认为是造就富人最多的暴利行业，也是引发民众上访最多、损害国家利益最多的行业。我国计划经济时推行的工农业产品价格的“剪刀差”，是一种以政权形式实行的不平等的国民收入再分配，但其目的是为了积累国家工业化建设资金，人民群众能够接受。但是，现阶段住房与土地的价格“剪刀差”却是贫富分化的一个重要原因，大量社会财富流入少数人手中，而失地农民以及城市自住购房居民与被拆迁居民则处于受掠夺的境地，这是当前社会矛盾激化的重要根源之一。近几年群众上访集中的八个问题中就有农民失地和居民拆迁这两个问题，群众反映征地纠纷、违法占地等问题的占信访接待部门受理总量的70%以上，国家信访局2002年受理土地征用信访4116件，大部分聚集在失地失业上。 　 其次，浪费土地资源，危及国家粮食安全。据新华记者2004年6月24日报道，全国人大常委会副委员长盛华仁向十届人大常委会第十次会议报告常委会执法检查组检查土地管理法的实施情况时说，全国开发区多达6 015个，规划面积3.54万平方公里，相当于5 310多万亩，其中相当数量是耕地，而且有的还是高产农田；开发区规划面积已超过现有城镇建成区面积的总和。截止2003年初，在建和拟建的大学城46个，占地面积超过40万亩，到2004年6月在建和拟建的高尔夫球场306个，遍及全国26个省市，占地48.8万亩，其中也占用了不少耕地，有的地方以建大学城和高尔夫球为名，大搞房地产开发。另据国土资源部统计，近几年因建设用地、房地产开发和结构调整等共占用优质良田1300万亩。这条消息，使笔者想到三个问题：一是真的需要那么多的大学城、高尔夫球场和商品房吗？在目前我国中低收入人口占绝大多数的情况下，有多少人可以享受打高尔夫球这种奢侈消费？这不是在浪费资源吗？二是我国以占世界耕地总面积9%的耕地养活了占世界总人数22%的人口，耕地资源十分紧缺，但却有大片良田被无理占用，实在令人不解。我们就以1300万亩来计算，至少造成1300万农民失去土地，每年少产粮食品店130亿斤，相当于3600万人一年的口粮。如果任占田之风发展下去，那么，我国粮食还有安全可言吗？三是包括房地产开发商在内的利益联盟的逐利行为什么会毫无顾忌呢？据国土资源部有关资料显示，从1999~2002年，每年平均有13.7万件土地犯罪案件，不到一年工夫，2003年11月就上升到16.8万件。但是，前4年中平均要有1512个，2003年要有1787个土地犯罪案件才有一个人受到刑事处分。也就是说，被作为刑事犯罪判决的概率还不到两千分之一。这种收益很大而风险很小的勾当自然使那些暴利获得者感到值得一搏。 最后，降低了政府的公信力，致使经济效率低下。经济学家吴敬琏认为，市场经济有好的市场经济，也有坏的市场经济，中国应当建好的市场经济。市场经济就是市场经济，何来好坏之分？但实际上就是有好坏之分，拉美一些国家在经济转型中由于权力介入市场，导致腐败盛行，贫富分化，经济效率低下，经济发展停滞，的确已经陷入坏的市场经济。我国经济正处在转型期，由于执政的中国共产党以及中央政府始终把握住建设社会主义市场经济的大方向，并不断强化对腐败的惩治和对贫困群体的扶持，我国的市场化改革基本上在健康的发展。但是，有些地方政府尤其是一些市、县、乡政府的执政能力，的确令人堪忧。少数官员借用政府权力寻租，与一些不法商人结成利益集团对弱势群众进行掠夺。坏的市场经济的本质就是掠夺经济。我们已明显地看到掠夺的迹象，近几年大规模的圈地运动和大量国有企业低价出售致使农民失地和工人下岗等现象就说明社会财富和国有资产被少数人掠夺了。这种掠夺导致的主要结果，一是地方政府公信力下降，近几年各地屡屡发生的群体抗争事件和京城中信访村的规模只增不减就是佐证；二是贫富分化加剧，使得经济效率低下，发展到十分严重程度时可以摧毁经济发展的基础。近些年来，中央政府扩大内需的种种努力并未收到预期效果就从一个方面证明了这个问题。 3 房地产暴利的治理 　　首先，完善国家调控政策，降低商品房出售价格。目前国家出台的房价调控政策矛头主要指向投机性炒房者，而不是房地产开发商，只注意到交易过程控制，而未管住两端。因此，国家应制定商品房最高限价政策，以保护广大消费者利益。在市场经济条件下，为控制某种产品或劳务价格不合理上涨，政府采取限价政策是一种通常的做法。如二战以后美国旧金山市政府就对房屋租金实行限价长达45年。至于最高限价如何确定，则要根据各地不同情况而定。总价格主要应该包括土地购置费、建安费用、政府规定的税费与合理的利润额。实施限价政策有两个问题值得注意：一是要对开发及交易过程发生的费用进行严格审计和监督，否则定价又会过高，审计和监督成本应从开发商上缴税费中列支，不应增加购房人的负担；二是利润率的确定要合理。房地产业的利润率究竟有多高，一些开发商公开声称只有10~15%。但据新华社2005年5月25日报道，有的开发商自曝“实际利润率都在25%以上”，并继而坦言：“没有高利润，谁做房地产”。由此可见，说房地产暴利并非冤枉，可压缩的利润空间还很大。笔者认为，房地产业平均利润率维持在10%比较合理，即当前房价下调15%是可行的。因为中国居民对商品房的潜在需求很大，降价后这种潜在需求就能变为现实需求，使市场出现购销两旺的局面。这样一来，满足了购房户的需求，地方政府追求的GDP至少不会减少，开发商也可获得正常的利润回报。也就是说降低房价是一种明智的选择，可以形成“多赢”局面。 　　其次，管住土地源头，赋予农民土地所有权。房地产开发的基础要素是土地，近些年房地产市场混乱，暴利得逞，首先是因为政府没有管好土地这个源头。由于土地尤其是耕地是极为稀缺不可再生的资源，所以要把土地管理作为整顿房地产市场的重中之重来抓。第一，要进一步严格建设用地的审批制度，一切必须建设的项目用地的审批权收归国务院；第二，立即停止兴建大学域、高尔夫球场，在建的下马，拟建的取消。商品房建设原则上不再新征土地，尤其不准征购耕地，以改造老城区为主，而且不准破坏文化遗产和古城风貌；第三，进一步规范土地征购交易行为，赋予农民土地所有权。目前，城市市区和郊区的国有土地已基本上纳入规范管理，土地批租已实行挂牌、招标、投标程序，因而比较公开透明和公正。但是，农村中归农民使用土地，一旦被开发商看中，农民的合法权益就会丧失。究其根本原因，就是农民没有土地所有权，土地由村官、乡官们“代表”他们“处置”给开发商了。因此，要想保住农民的土地，或是要让农民获得合理的土地收益，必须赋予农民所有权。但是，这是涉及立法的重大问题，在学术界这也是一派之言，笔者倾向于这种观点。 　　最后，追查“原罪”，彻底根除房地产市场“蛀虫”。以上所讲的是今后应该怎么办，对近些年已经发生的少数官员贪赃枉法和一些开发商行贿拉干部下水的丑恶行径应该怎么办呢？是下不为例还是彻底清查，笔者认为应该追查“原罪”，绝不轻饶。其原因：一是若不这样做对那些失地农民和被拆迁未得到妥善安置的城市居民就很不公平，是掠夺来的财富应该归还被掠夺者，此乃天经地义；二是平息民怨，提升政府的公信力；三是消除卖方垄断，重建公平有序的竞争市场，提高经济效率。当前房市价格虽然涨幅下跌，买卖双方都持观望态度，就足以说明房市卖方垄断十分顽固，利益集团对巨额垄断利润的追求，使他们敢于蔑视公众的抱怨和对抗政府的政策。因此，若不追查“原罪”，依靠法律手段来打破这种卖方垄断和利益联盟，任何市场手段都是难以凑效的。当然，这样做是有风险的，主要取决于各级政府对形势的判断和决心。 参考文献 1 李华罡.土地制度不能承受之重[J].经济学 　　消息报，2005(1)1 2 吴敬琏.要建好的市场经济[J].深圳商报， 　　2003(10) 3 刘建华.关于房地产市场宏观调控若干问题 的探讨[J].中国物价，2005( 7) 4 刘晓英.供地政策对房地产价格影响[J].中 　　国物价，2005(8)